Fungsi HGB dan Perbedaannya dengan Hak Pakai

Edited by Siti Hadijah  28 Juni 2024

Kepemilikan properti tanah biasanya menggunkan dokumen Hak Guna Bangungan (HGB). Perlu diketahui, peraturan HGB tercantum dalam Undang-Undang (UU) Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) pasal 35 sampai 40. Dalam UUPA, yang dimaksud HGB adalah hak atas tanah yang diberikan kepada seseorang untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah tersebut dengan jangka waktu tertentu. 

Biasanya, dalam proses jual beli kantor, rumah tunggal, rumah deret, maupun rumah susun, pihak pengembang akan membantu pengurusan HGB kepada pembeli. Nah, kamu mungkin perlu memahami lebih jauh terkait fungsi dari HGB itu sendiri.

Bingung Cari Produk KPR Terbaik? Cermati punya solusinya!

Fungsi HGB

Tujuan atau fungsi daripada HGB adalah sebagai dokumen legal atas subyek hukum yang pada suatu pemukiman berupa rumah maupun kantor. Hal ini sejalan dengan Pasal 35 UUPA sebagai berikut.

1. Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan milik sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
2. Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan, jangka waktu dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
3. Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain

itulah tiga fungsi HGB bagi pemilik suatu bangunan. Adapun, untuk membuat HGB ternyata membutuhkan kriteria tanah tertentu.

Kriteria Tanah yang Diberikan HGB

Ada beberapa kriteria atau syarat atas tanah yang dibangun untuk mendapatkan HGB. Hal ini diatur dalam PP Nomor 18 Tahun 2021 Pasal 37.

• Pertama, jangka waktu HGB atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan paling lama 30 tahun yang dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.
• Kedua, HGB di atas Tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak guna bangunan di atas hak milik.
• Ketiga, setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan berakhir, Tanah HGB kembali menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau Tanah Hak Pengelolaan.
• Keempat, tanah yang dikuasai oleh Negara, penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan menjadi kewenangan Menteri dan dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak dengan memperhatikan beberapa hal.

Syarat Mengubah HGB Menjadi SHM

Sebagaimana disebutkan bahwa HGB memiliki jangka waktu berlaku, maka pemilik bangunan sebaiknya segera mengurus kepemilikan sah dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM). Berdasarkan Keputusan Menteri (Kepmen) ATR/Kepala BPN 1339/2022 adalah SHGB bisa diubah menjadi SHM.

Namun, dalam mengubah HGB suatu rumah tinggal menjadi SHM diperlukan beberapa syarat. Berikut syarat mengubah HGB menjadi SHM yang harus dipenuhi.

1. Rumah tinggal merupakan kepunyaan atau milik perseorangan warga negara Indonesia (WNI).
2. Luas rumah tinggal sampai dengan 600 m2
3. Kemudian, pemilik mengajukan permohonan HGB untuk dihapus dan diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan hak milik
4. Jangka waktu HGB masih berlaku atau telah berakhir
5. Atas nama pada pemegang hak masih hidup atau meninggal dunia
6. Pemegang hak pengelolaan melepaskan melalui surat persetujuan/rekomendasi pemberian hak milik atas bagian tanah hak pengelolaan pada rumah tinggal yang berada di atas tanah tersebut.

Itulah beberapa syarat yang harus dipenuhi dalam perubahan HGB menjadi SHM. Sebagai informasi, perubahan HGB menjadi SHM merupakan hak atas bidang tanah secara utuh dalam satu sertifikat, bukan sebagian. Adapun sebelum pemberian Hak Milik atas rumah tinggal dari HGB, dilakukan pemeriksaan terlebih dahulu sebagai berikut.

1. Pemeriksaan Dokumen

Contoh pemeriksaan dokumen adalah izin mendirikan bangunan, persetujuan bangunan gedung, dan lainnya. Jika dokumen tersebut tidak ada, maka bisa diganti dengan surat keterangan dari kepala daerah/ Lurah yang menerangkan suatu bangunan tersebut menjadi tempat tinggal.

2. Pemeriksaan Data Fisik dan Yuridis

Pemeriksaan data fisik dan yuridis dilakukan melalui pemeriksaan sertifikat hak atas tanah yang akan diubah haknya. Kemudian, memastikan subyek hak memenuhi syarat untuk diberikan hak milik sebagaimana telah dijelaskan di atas.

Segera Lakukan Perpanjangan HGB atau Ubah Menjadi SHM

Demikian informasi tentang HGB yang bisa membantu dalam memahami hak atas suatu bangunan dan tanah. Bagi yang membeli atau memiliki rumah tinggal pada sebuah perumahan komplek yang dibangun pengembang biasanya akan dibantu dalam kepemilikan HGB. Nah, jika rumah tersebut sudah selesai dalam masa angsuran kepada pihak perbankan sebaiknya segera urus dokumen perpanjangan HGB. 

Namun, sebaiknya lakukan perubahan dokumen sertifikat HGB menjadi Hak Milik atau SHM agar legalitas kepemilikan tanah serta bangunan rumah tersebut menjadi atas nama kamu. Minta bantuan jasa Notaris atau PPAT dalam pengurusan untuk lebih memudahkan. Semoga bermanfaat, ya!